文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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