导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水trong>其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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