5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xín猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗g)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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