OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备(bèi)磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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