导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗p>

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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