饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎn一方水等于多少升，一方水等于多少升水g)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业关(guān)注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研一方水等于多少升，一方水等于多少升水究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于一方水等于多少升，一方水等于多少升水弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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