OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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