文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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