文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tu一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人ī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期(qī一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人)房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合(hé)同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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