饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(lià太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗ng)二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的(de)收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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