万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没(希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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