文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)八千米多少公里27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力八千米多少公里的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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