OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和毁掉一个老师最好的办法合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)毁掉一个老师最好的办法扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发(f毁掉一个老师最好的办法ā)生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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