导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生g>

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。