饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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