一线城市，也不端(duān)着了(le)。

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)取消(xiāo)二手(shǒu)房指导价(jià)的消(xiāo)息(xī)在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么重要(yào)？首先二手房指导(dǎo)价被称为“核弹(dàn)级(jí)”政策，其(qí)次(cì)深圳几乎是最后一个还在“认(rèn)真”实(shí)施这条政策的(de)城市，最后(hòu)深圳是房(fáng)价前三的核心城市。所以(yǐ)，深(shēn)圳(zhèn)的(de)一举(jǔ)一(yī)动都(dōu)具有风向标意义。

　　有分(fēn)析人(rén)士(shì)指出，深圳二手房指(zhǐ)导价如果取消，首先有利于深圳(zhèn)二手房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼市(shì)回(huí)暖(nuǎn)有利于全国楼(lóu)市(shì)回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式结束。传言称：二(èr)手房贷款(kuǎn)不(bù)按官方参考价（指导价），银行(xíng)核定房(fáng)价以网签备案价和(hé)评估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变成(chéng)了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前没有看到(dào)官方文件。据证券时(shí)报(bào)21日消(xiāo)息，目(mù)前深圳多家大行表示(shì)“尚未(wèi)接到正式(shì)通知，目前(qián)仍按(àn)参(cān)考价办(bàn)理(lǐ)按揭”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究院研(yán)究总监(jiān)严跃进认为，本(běn)次政策大概率为真，更(gèng)多体(tǐ)现为银行贷款(kuǎn)等领(lǐng)域按(àn)照新的规则进行(xíng)，但不会(huì)出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有(yǒu)些(xiē)事情，是不用发文件的(de)。毕(bì)竟可(kě)以(yǐ)“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房指(zhǐ)导价横空出世。当时，深(shēn)圳(zhèn)一口(kǒu)气公布了全市3595个小区的参考价(jià)，很多南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘(pán)，直接按照当(dāng)时的市场价(jià)打了(le)5折、6折(zhé)来“指导”，银行只能按照指导价来计算首(shǒu)付、发放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时大(dà)家还不觉(jué)得厉(lì)害，但经历了这两年的(de)痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举个例(lì)子，市场价(jià)1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可以首付3成即(jí)300万(wàn)；如果指导价打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加(jiā)上需要(yào)全款支付(fù)的部分，实际首(shǒu)付去到了510万，相当于首付5成(chéng)了（多给210万首付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了购房能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房(fáng)参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市陆(lù)续跟进。事实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实施二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨不忍睹(dǔ)。以2022年(nián)12月数据为(wèi)例，全国(guó)70个大中城市房价只有(yǒu)6个同比(bǐ)上涨，其(qí)他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有(yǒu)家研究中心(xīn)数据(jù)显示：成(chéng)交量(liàng)上，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳二手(shǒu)住宅成(chéng)交量(liàng)同比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价(jià)格方面，与(yǔ)二手房(fáng)指导价发布当(dāng)月相比，如(rú)今二手房挂牌(pái)价低于(yú)及接近参考(kǎo)价的(de)房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于(yú)参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的(de)感知其威(wēi)力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东(dōng)，斩(zhǎn)仓的(de)新(xīn)闻(wén)不绝(jué)于耳。

　　据说一(yī)位码农(nóng)三(sān)年前高杠杆买了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破(pò)产(chǎn)。据媒体(tǐ)推测(cè)，如果案例(lì)属实，买家的实际(jì)购房成本高达20万(wàn)/平，目前(qián)价(jià)格跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和(hé)持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批(pī)人这两(liǎng)年(nián)感(gǎn)受(shòu)到了(le)太多“心酸(suān)”。二手房成交量创下多年新低，学区房神话不(bù)再，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来(lái)，实(shí)施了二手房指导价(jià)的城市陆陆(lù)续续低调退出，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意(yì)义明(míng)显

　　最近(jìn)一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩(hái)家庭(tíng)在新(xīn)房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月(yuè)份70个大(dà)中城市商品住宅销售价(jià)格变动(dòng)情况来看，广州、深(shēn)圳的新房、二手房价格(gé)仍然是同比去年依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其他(tā)二线城(chéng)市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥(féi)等城市价(jià)格都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急(jí)。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带(dài)押过户”全国实(shí)施，这(zhè)是一条被广泛好评(píng)的新政(zhèng)。对(duì)于激活(huó)二(èr)手房交易，具有定(dìng)海神针般(bān)的作(zuò)用(yòng)。

　　住建部(bù)部(bù)长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建筑业(yè)、房地产企业要发(fā)挥国民经(jīng)济“顶梁(liáng)柱”“压舱石(shí)”作(zuò)用。回(huí)归到常识，从字面理(lǐ)解一下这两(liǎng)个词(cí)，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不(乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节bù)行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小(xiǎo)船不就翻(fān)了(le)？

　　也许，今(jīn)年(nián)扶持楼市(shì)的政(zhèng)策，还有一大波正在路上...

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