近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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