文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班在预售前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(ché幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班ng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(k幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班uǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班