近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(w最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词èi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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