饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布(bù)了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后(hòu)的(de)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门(m高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱én)提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的(de)透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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