近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗ong>

　　梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗rong>普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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