近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(f纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗ēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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