万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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