一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深(shēn)圳取(qǔ)消(xiāo)二手房指导价的消息在(zài)房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重要？首先二手房(fáng)指导价被称(chēng)为“核弹级”政策，其次深圳几乎(hū)是最(zuì)后一(yī)个还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价(jià)前三的核(hé)心(xīn)城市。所以，深圳的一举一动都(dōu)具有风向标(biāo)意义。

　　有分(fēn)析(xī)人士指出，深圳二手房(fáng)指导价如果取消，首先有利于(yú)深圳二手房(fáng)回暖，然后(hòu)二手房回(huí)暖(nuǎn)有利于深圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳楼市回(huí)暖(nuǎn)有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶效应(yīng)”。

　　1

　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价”正式结束(shù)。传言称：二手房贷(dài)款不(bù)按官方(fāng)参考价(jià)（指导(dǎo)价），银行核定房价(jià)以网签(qiān)备案价(jià)和评估价(jià)孰(shú)低(dī)为准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了“参考价”。

　　目(mù)前(qián)没有(yǒu)看到官(guān)方文件。据证券时报(bào)21日(rì)消息，目前深圳多家大行表示(shì)“尚(shàng)未接到(dào)正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理按揭”。所(suǒ)以还需要持续的关注。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，本次政策大(dà)概率为真，更多体现为银(yín)行贷款等(děng)领域(yù)按照新的规则进行，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有(yǒu)时候，有些(xiē)事情，是不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼(lóu)市(shì)二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)横空出(chū)世(shì)。当时，深圳一口气(qì)公布(bù)了全市3595个小区的参考(kǎo)价(jià)，很多(duō)南(nán)山(shān)、福(fú)田、宝安中(zhōng)心区(qū)的高(gāo)价盘，直接按照当(dāng)时的(de)市场(chǎng)价(jià)打了5折(zhé)、6折来“指导(dǎo)”，银行只能(néng)按照指导(dǎo)价(jià)来计算首(shǒu)付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉(lì)害(hài)，但(dàn)经(jīng)历了这两年的(de)痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核(hé)弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的房子(zi)，如(rú)果(guǒ)不(bù)“指导”，可以首付3成即(jí)300万(wàn)；如果指(zhǐ)导(dǎo)价打七(qī)折即(jí)700万，那(nà)么(me)首(shǒu)付3成210万，加上(shàng)需要全款支付的(de)部分(fēn)，实际首付去到了510万，相当于(yú)首付5成(chéng)了（多(duō)给210万(wàn)首付(fù)）。这(zhè)直(zhí)接让大批量买家(jiā)，失去了(le)购(gòu)房能(néng)力，相当于强势“降杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进。事(shì)实也(yě)确实证明了，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安(ān)居客的统计，实施(shī)二手房指导价的10个城(chéng)市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情(qíng)的影响，二(èr)手房更是惨不(bù)忍睹。以(yǐ)2022年12月数据为(wèi)例，全国70个大中城(chéng)市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研(yán)究中心(xīn)数据(jù)显示(shì)：成交量上，二手房指导价出台当(dāng)年，深圳二手住宅成交(jiāo)量同(tóng)比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年(nián)成(chéng)交(jiāo)量仅2.2万(wàn)套，创近二十年最低记(jì)录，相较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩水近八(bā)成(chéng)。

　　价格方(fāng)面，与二手(shǒu)房指导价(jià)发布当月相比(bǐ)，如今(jīn)二(èr)手房挂牌(pái)价低(dī)于及接近参考价的房源占比大幅(fú)增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价(jià)低于(yú)参考价。

　　只有真实经历其中的人，才(cái)能(néng)深切的(de)感知其威力(lì)。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位(wèi)码农三年(nián)前高(gāo)杠杆买了(le)2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据(jù)媒(méi)体(tǐ)推测(cè)，如果案例属(shǔ)实，买家的实际购房成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年(nián)的房贷和持有(yǒu)成本，差不多亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深圳一大批人这两年感(gǎn)受(shòu)到了太(tài)多“心酸”。二手(shǒu)房成交(jiāo)量创下多年新(xīn)低，学区房神(shén)话(huà)不再(zài)，房产中介的(de)日子(zi)难过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市(shì)的基(jī)调下，2022年以(yǐ)来，实施了二(èr)手房(fáng)指导价的城(chéng)市陆陆(lù)续续低调(diào)退出，目前只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房山区(qū)试点(diǎn)多子(zi)女家庭和职住平衡家庭(tíng)购房支持政策。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计(jì)分制度(dù)政策上的(de)支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公布的3月份70个大(dà)中城市商品住宅销售价格变动情况(kuàng)来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房(fáng)价格仍然是同(tóng)比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其他二线(xiàn)城市如(rú)杭州(zhōu)、成都、南京(jīng)、合肥(féi)等城市价(jià)格都是同(tóng)比上(shàng)涨的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面可能(néng)更急。3月份，两(liǎng)部(bù)门联(lián)合发文，全(quán)面推动(dòng)二手房“带押过户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好评的新政。对于(yú)激活二手房(fáng)交(jiāo)易，具有定(dìng)海(hǎi)神(shén)针般的(de)作用(yòng)。

　　住建(jiàn)部(bù)部长(zhǎng)倪虹(hóng)近日更是指出：建(jiàn)筑(zhù)业、房地产企业(yè)要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归(guī)到常识，从字面(miàn)怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味理解一下这两个词(cí)，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住，小船(chuán)不就翻(fān)了(le)？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的(de)政策，还有一大波正在路上...

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