万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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