万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价(ji女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思à)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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