作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zh特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么í)测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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