5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一学生党如何自W，如何自我安抚假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。<学生党如何自W，如何自我安抚/p>

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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