不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期(qī)间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极(jí)的(de)拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来(lái)看(kàn)国央企与民营(yíng)房企，但在各维度(dù)的实(shí)际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而(ér)然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构(gòu)更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投(tóu)资(zī)基金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期持(chí)有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一(yī)季(jì)报，该资(zī)产公司(sī)的几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维(wéi)度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自(zì)杭州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六(liù)成(chéng)。近三(sān)年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的(de)土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江(jiāng)集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布(bù)局重点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等(děng)材料供(gōng)应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要包括(kuò)中(zhōng)介服务(wù)、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)环节(jié)与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游不被看好，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在(zài)进入存量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家(jiā)装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对看(kàn)好，因为(wèi)居(jū)民(mín)保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更新的(de)需求(qiú)也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好(hǎo)和(hé)内装相关的行业(yè)，例(lì)如(rú)消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细(xì)分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司(sī)一季报的十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的是，中欧(ōu)的两只基金都是(shì)价(jià)值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在(zài)管的(de)产品，首季(jì)其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产业(yè)链股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时(shí)间段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还(hái)是(shì)归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一(yī)季(jì)报中他管理的广发策略(lüè)优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报(bào)均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的(de)全部三只产品均(jūn)登榜十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去(qù)家居(jū)家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机(jī)构所(suǒ)青睐，不(bù)过这类标(biāo)的大多在(zài)香港(gǎng)上市(shì)，如(rú)何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛(máo)利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公司还是(shì)希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应(yīng)该挣的(de)钱，以(yǐ)我(wǒ)曾(céng)经买的(de)绿城(chéng)服(fú)务为例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期(qī)的合(hé)同里提价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做到提价(jià)难度是非(fēi)常大的(de)。但是该(gāi)公司能在业内做到(dào)到期之后提价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

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