饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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