导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(x颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗iāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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