文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭="是该取消(xiāo)预售制(zhì)了：问题(tí)及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143251772.png">

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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