饱受争(zhēng)议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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