要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水