文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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