近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示阿富汗是哪一年灭亡的，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、6阿富汗是哪一年灭亡的0年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并阿富汗是哪一年灭亡的取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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