导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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