导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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