饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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