导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗strong>

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。