导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断rong>至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断