5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(d罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片e)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片>

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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