文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(s结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少ù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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