5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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