5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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