OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预(yù冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shà冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟ng)看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最终还是(sh冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟ì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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