文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取马云看未来商铺的前景得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背<马云看未来商铺的前景span style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>马云看未来商铺的前景后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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