文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题，一滴水多少ml 一滴水多少克让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(一滴水多少ml 一滴水多少克jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)一滴水多少ml 一滴水多少克统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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