5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chén头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀g)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市(sh头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀ì)四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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