5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻(z冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释hù)足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dān冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释g)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整(zhě冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释ng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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